Donnerstag, 12. September 2019

BGH: Kein Aufwendungsersatz bei eigenmächtig vorgenommener Instandsetzung

Urteil vom 14.6.2019 - Az.: V ZR 254/17

Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die er auf Aufwandsentschädigung in Anspruch nimmt.

In der Teilungserklärung findet sich der Passus, dass das Sondereigentum vom jeweiligen Eigentümer ordnungsgemäß instandgehalten werden muss. In einer Aufzählung werden hierbei insbesondere „die Fenster einschließlich der Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch ausschließlich des Farbanstrichs der Außenseite der Fenster und Wohnungsabschlusstüren“ in diese Verpflichtung aufgenommen. Daher gingen die Wohnungseigentümer irrig davon aus, dass eine notwendige Erneuerung der Fenster Sache der Sondereigentümer sei. Daher tauschten viele, so auch der Kläger im Jahr 2005, ihre alten einfachverglasten Holzfenster durch dreifach isolierte Kunststofffenster aus. Mit seiner Klage verlangt der Kläger von der WEG eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 5.500 Euro für den Tausch seiner Fenster.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung dagegen war erfolglos. Das Landgericht ging dabei davon aus, dass die WEG bereits nicht passiv legitimiert sei. Dies wäre nur der Fall, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Dies gelte auch, wenn die Wohnungseigentümer, wie hier, die Teilungserklärung falsch ausgelegt hätten. Der Kläger hätte daher die übrigen Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen müssen.

Im Ergebnis gab der BGH dem Berufungsgericht Recht. Die Bundesrichter stellten fest, dass die vollständige Erneuerung der Fenster im Bereich des Sondereigentums nach ständiger Rechtsprechung zwingend gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer sei. „Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum.“ Daran ändere auch die Teilungserklärung nichts. Weist diese die Pflicht zur Instandhaltung den jeweiligen Sondereigentümern zu, nimmt dabei den Außenanstrich aus, so ist laut BGH eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft.

Daher käme ein Erstattungsanspruch nur nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts in Betracht. Diese stünden einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vornimmt, nach ständiger Rechtsprechung regelmäßig nicht zu. Denn jeder Eigentümer kann von der WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen und somit auch die notwendige Instandsetzung. Von der Verwaltung kann der Eigentümer die Durchführung entsprechender Beschlüsse verlangen. Daher besteht im Regelfall kein Bedarf für eine Eigenvornahme.

Bislang hatte der BGH in solchen Fällen eine Ausnahme gemacht, wenn die Maßnahme, die der Eigentümer selbst durchgeführt hat, ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Von dieser Ausnahme rückt der Senat in diesem Urteil nun ab. Die Bundesrichter verweisen dabei auf Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten. Ein Anspruch auf Durchführung einer Instandsetzungsmaßnahme setze nämlich voraus, dass nur ein ganz bestimmtes und sofortiges Vorgehen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das Ermessen der Wohnungseigentümer müsse daher derart reduziert sein, „dass zwingend eine bestimmte Art der Instandsetzung zu ergreifen ist“. Diese Voraussetzung würde nach Ansicht der Bundesrichter nur selten vorliegen und im Nahhinein kaum festzustellen sein. Im Übrigen würde den Wohnungseigentümer selbst bei einer Ermessensreduzierung auf null ein Gestaltungsspielraum verbleiben. Beispielsweise ob die Maßnahme mit anderen Arbeiten kombiniert werden soll oder welcher Handwerker beauftragt werden soll. Hinzu käme das bereits genannte Argument, dass die Eigentümer entsprechende Beschlussfassungen und die Durchführung dergleichen von der WEG und dem Verwalter verlangen können. Es sei den Eigentümern daher zumutbar, gesetzliche Verfahren zu durchlaufen.

Darüber hinaus stellten die Bundesrichter heraus, dass ein Rückgriff auf Bereicherungsrecht oder auf die Geschäftsführung ohne Auftrag dem Zivilrecht nicht fremd ist und nennt beispielhaft das Recht zur zweiten Andienung im Kaufrecht und die Voraussetzung der In-Verzug-Setzung des Vermieters, ohne die ein Mieter keine Entschädigung für eine selbst vorgenommene Mangelbeseitigung verlangen kann.

Problematisch sei in diesem konkreten Fall allerdings, dass der Kläger aufgrund einer falschen Auslegung der Teilungserklärung davon ausging, zur Erneuerung der Fenster verpflichtet zu sein. Allerdings würde ein Ausgleich in solchen Fällen den schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zuwiderlaufen. Wohnungseigentümer müssten ihre Finanzplanung nicht auf bereits vergangene Maßnahmen, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, ausrichten.

Darüber hinaus wären wiederum Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten vorhanden, da irrtümliches Handeln von eigenmächtigem Vorgehen kaum abzugrenzen ist. Außerdem ergäben sich in Fällen, in denen alle Wohnungseigentümer über Jahre hinweg die Teilungserklärung falsch ausgelegt hatten, immer wieder Erstattungsansprüche untereinander. Dieser „Hin-und-Her-Ausgleich“ führe zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, „ohne dass sich zwangsläufig ein von allen als ‚gerecht‘ empfundenes Ergebnis einstellte.“