Dienstag, 19. Februar 2019

BGH: Anspruch auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verjährt, nicht solange die zweckwidrige Nutzung andauert

Urteil vom 19. Dezember 2018, XII ZR 5/18

Zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros hatte die Beklagte in einem Gebäude das Erdgeschoss sowie das erste Obergeschoss vom späteren Kläger gemietet. So lautete es zumindest im Mietvertrag aus dem Jahre 2010. Denn seit dem Bezug der Räume, nutzte die Beklagte das erste Obergeschoss zu Wohnzwecken. Im Jahre 2011 bot der Vermieter ihr daher einen Nachtrag zum Mietvertrag an, wonach die Nutzung zu Wohnzwecken nachträglich genehmigt werden sollte. Diesen unterschrieb die Beklagte nicht. 2016 forderte der Vermieter die Mieterin sodann auf, die zweckwidrige Nutzung zu unterlassen.

Der BGH hat in seinem Urteil nunmehr zunächst festgestellt, dass der Grundsatz, dass allein § 541 BGB für Ansprüche auf Unterlassung zweckwidriger Nutzung im Mietverhältnis anwendbar ist, nicht etwa § 1004 BGB. Dies war bislang nur für Wohnraummietverhältnisse höchstrichterlich entschieden.

Aufgrund der langen Zeitspanne zwischen Beginn der zweckwidrigen Nutzung und der Aufforderung zur Unterlassung durch den Vermieter, mussten sich die Karlsruher Richter auch mit der Verjährungs- bzw. Verwirkungsproblematik auseinandersetzen.

Dabei stellten die Bundesrichter klar, dass der Anspruch aus § 541 BGB solange nicht verjährt, als das Mietverhältnis sowie die zweckwidrige Nutzung andauern. Die Störung liege dann nämlich nicht in der Aufnahme der nicht bestimmten Nutzung, sondern darin, dass diese Nutzung dauerhaft aufrechterhalten wird. „Dadurch verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen.“ Auch aus dem Gedanken des Schuldnerschutzes könne nichts anderes folgen, da es sich vorliegend nicht um einen Anspruch handelt, für dessen Entstehung es auf einen in der Vergangenheit liegenden Vorgang ankommt. Vielmehr handele es sich um ein gegenwärtiges aus seiner Sicht vertragswidriges Verhalten. Darüber hinaus stünde ein anderes Ergebnis auch nicht im Einklang mit dem Rechtsgedanken der Verjährung. Der Vermieter hätte nämlich mit Ablauf der Verjährungsfrist keine Möglichkeit mehr, den weiterhin andauernden vertragswidrigen Gebrauch zu verhindern. Durch die Verjährungseinrede könnte der Mieter somit das Mietverhältnis einseitig umgestalten, was nicht Sinn und Zweck dieser Einrede sei.

Eine Verwirkung verneinte der BGH unter dem Verweis auf das fehlende Umstandsmoment. Durch das Angebot eines Nachtrages zum Mietvertrag im Jahre 2011 hätte der Mieter nämlich deutlich gemacht, dass er ohne eine entsprechende Änderung des Mietvertrages mit der Nutzung zu Wohnzwecken nicht einverstanden war. „Zur Begründung des Umstandsmoments wäre daher ein nachfolgendes Verhalten des Klägers erforderlich gewesen, aus dem die Beklagte redlicher Weise den Schluss hätte ziehen können, der Kläger sei dauerhaft mit der vertragswidrigen Nutzung der Mieträume einverstanden.“