Dienstag, 2. Februar 2021

BGH: Ausgleichsansprüche in Zweier-WEG

Urteil vom 25. September 2020 - AZ: V ZR 288/19

Die Parteien dieses Rechtstreits sind Mitglieder einer Zweier-WEG mit drei Einheiten. Der Kläger besitzt zwei Einheiten mit insgesamt 48,4 Prozent der Miteigentumsanteile. Die jetzigen Eigentümer haben die Wohnung 2015 erworben. Laut Kaufvertrag müssen sie ihr Stimmrecht für Angelegenheiten vor dem Kaufdatum in Absprache mit dem Verkäufer ausüben. Seit 2013 ist darüber hinaus kein Verwalter bestellt und sei 2015 verfügt die Gemeinschaft über kein Konto. Der Kläger verlangt nunmehr von dem ehemaligen Eigentümer der Wohnung Ersatz von 41,6 Prozent seiner Zahlungen, mit denen er Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüber Versorgungsunternehmen bedient hat, insgesamt einen Betrag von 1.625,24 Euro. Davon hatte ihm das Amtsgericht in erster Instanz 110,67 Euro zugesprochen.

Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers wies das Landgericht zurück. Demnach habe der Kläger keinen Anspruch auf Ausgleich der getätigten Zahlungen, da nicht der Beklagte, sondern die Gemeinschaft passivlegitimiert sei. § 10 Abs. 8 WEG aF komme nicht als Anspruchsgrundlage in Betracht, weil es sich bei den getilgten Verbindlichkeiten um solche der WEG gehandelt habe. Diese höchstrichterlich anerkannten Grundsätze seien auch auf zerstrittene und verwalterlose Zweier-WEGs wie hier anzuwenden, „in denen wegen der Pattsituation hinsichtlich des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich seien. Ein direkter Zahlungsanspruch komme auch nicht aus prozessökonomischer Sicher in Frage, da Regelungen des WEG zur Abrechnung unterlaufen würden.

Der BGH stützte diese Argumentation. Auch die Bundesrichter erkannten keine Anspruchsgrundlage des Klägers. Das Berufungsgericht habe richtig erkannt, dass Ausgleichsansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer nicht möglich sind, wenn es sich bei den streitgegenständlichen Verbindlichkeiten, um solche der Gemeinschaft handelt. Dies gelte auch für Zweier-WEGs. Die Bundesrichter wiesen aber darauf hin, dass dies höchstrichterlich nur für den Fall geklärt ist, in denen in Zweier-WEGs noch Mehrheitsbeschlüsse möglich sind und keine „Pattsituation wegen Stimmengleichheit“ entstünde. In diesen Fällen muss der Eigentümer den Verband in Anspruch nehmen. Ob dies auch für WEGs gilt, in denen wegen des Kopfstimmrechts wie hier keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, war bislang offengeblieben.

Der BGH stellte fest, dass hierzu verschiedene Meinungen existieren. Demnach gibt es Stimmen, die Ausgleichsansprüche gegen den anderen Eigentümer aus prozessökonomischen Erwägungen bejaht, da es „eine bloße Formelei“ darstelle, wenn der Eigentümer zunächst den Verband in Anspruch nehmen müsste.

Das Berufungsgericht war der anderen Meinung gefolgt, die den direkten Anspruch ablehnt, da kein Grund bestehe, von den Vorgaben des WEG abzuweichen. Notfalls müsse gerichtliche Hilfe über § 21 Abs. 8 WEG aF in Anspruch genommen werden, um zu einer Jahresabrechnung, einem Haushaltsplan oder einer Sonderumlage zu gelangen. Auch der BGH folgte dieser Argumentation und lehnte den direkten Anspruch ab. Abgesehen davon, dass prozessökonomische Erwägungen kein anderes Ergebnis rechtfertigen, sei es bei genauerer Betrachtung auch nicht prozessökonomischer, wenn ein direkter Anspruch bestünde. Beispielsweise wäre diese Abwicklung nicht möglich in Fällen der Abrechnung nach der Heizkostenverordnung oder bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen. Nach Meinung des BGH zeigt dies, „dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in wesentlichen Bereichen nur funktionieren kann, wenn die Wohnungseigentümer hierbei zusammenwirken.“ Hierfür sei eine Willensbildung per Beschluss nötig. Daher bliebe für die direkte Inanspruchnahme des einzelnen Eigentümers nur ein kleiner Anwendungsbereich. Außerdem könnten die Eigentümer einfach Abhilfe schaffen, indem ein Verwalter bestellt wird.

Darüber hinaus schlösse sich an die Zulassung der direkten Inanspruchnahme die Frage an, ob dies auch für den Fall größerer WEGs mit einem Mehrheitseigentümer gegeben sein müsste. „Die hiermit einhergehenden – der Rechtssicherheit abträgliche – Abgrenzungsschwierigkeiten lassen sich nur vermeiden, wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes generell angewendet werden.“

Die Bundesrichter wiesen außerdem darauf hin, dass nichts anderes gelte, wenn der Eigentümer, der zu den Ausgleichszahlungen in Anspruch genommen werden soll, bereits wie hier aus der WEG ausgeschieden ist. Der Veräußerer einer Eigentumswohnung haftet nur für solche Forderungen, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind. Da vorliegen kein Beschluss über die vom Kläger aufgewandten Zahlungen gefasst wurde, scheidet der Anspruch gegen den Beklagten aus. Allerdings ändere sich daran auch nichts, wenn es noch zu eine Beschlussfassung für das Abrechnungsjahr 2014 käme. Dies führe allenfalls zu einer Zahlungspflicht der Erwerber, nicht aber des Beklagten.