Dienstag, 9. Mai 2017

BGH: Gerichte müssen Eigenbedarfskündigung sorgfältig prüfen

Urteil vom 29. März 2017, VIII ZR 44/16

Wer Eigenbedarf anmeldet und unter Verweis darauf dem bisherigen Mieter kündigt, muss besonders genau begründen, warum der zunächst bestehende Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Erfolgt keine solche Begründung, ist davon auszugehen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Der Mieter kann dann Schadensersatz verlangen.

 

Im dem zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter den Mietvertrag mit der Begründung, er benötige die Wohnung für einen neuen Hausmeister. Da der Mieter zunächst nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage. Im Räumungsprozess schlossen Vermieter und Mieter einen Vergleich, in dem der Mieter sich verpflichtete, die Wohnung zu verlassen. Im Anschluss an den erfolgten Auszug des Mieters zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine – nicht mit Hausmeisterdiensten betraute – Familie in die Wohnung ein. Im daraufhin laufenden Prozess verlangt der Mieter wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Eigenbedarfs Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen – insgesamt fast 26.0000 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Der Vermieter hat vorgetragen, dass der neue Hausmeister ihn erst nach Auszug des Mieters darüber informiert habe, dass er wegen seiner Erkrankung (unter anderem Kniebeschwerden) nicht in die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung einziehen werde.

Das Landgericht hat die Schadensersatzklage zunächst mit der Begründung abgewiesen, das durch den Räumungsvergleich der Mieter auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet habe. Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil aufgehoben, weil dem Vergleich nicht zu entnehmen war, dass der Mieter auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet (BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14, siehe Rundschreiben 7/2015).

Nach der Zurückverweisung durch den Bundesgerichtshof wies das Landgericht die Schadensersatzklage erneut ab. Anhand von Zeugenaussagen war das Gericht davon überzeugt, dass der behauptete Eigenbedarf tatsächlich bestanden hat.

Der Bundesgerichtshof ist dagegen der Ansicht, dass die Darstellung, der Hausmeister habe sich erst nach Auszug des Mieters überlegt wegen Kniebeschwerden nicht einziehen zu wollen, nicht plausibel ist. Aus dem Vorbringen des Vermieters gehe nicht einmal hervor, dass sich dieser mit dem Hausmeister über eine mögliche Miete oder einen voraussichtlichen Mietbeginn verständigt habe. In Fällen, in denen sich der geltend gemachte Eigenbedarf nicht realisiere, liege der Verdacht nahe, dass dieser nur vorgeschoben sei. Dem Vermieter sei aber eine stimmige Darlegung zuzumuten, warum es nicht zur beabsichtigen Verwendung gekommen sei. Komme der Vermieter seiner Darlegungslast hinsichtlich des nicht realisierten Eigenbedarfs nicht nach, sei dieser als vorgetäuscht und die dem Vermieter vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln.

Weil sich das Berufungsgericht nicht ausreichend mit den Einwänden des Mieters auseinandergesetzt habe, wurde die Sache somit zum wiederholten Male zurückverwiesen. Das Landgericht muss nun erneut in die Beweisaufnahme eintreten und weitere Zeugen vernehmen.