Montag, 13. März 2017

BGH: Keine längere Frist für Betriebskostenabrechnung wegen WEG-Abrechnung

Urteil vom 25.1.2017 - VIII ZR 249/15


 

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss gegenüber seinem Mieter grundsätzlich innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abrechnen. Dies gilt auch dann, wenn  der  Verwalter  der Wohnungseigentümergemeinschaft die WEG-Abrechnung verspätet erstellt und die Wohnungseigentümer über diese deshalb erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums für die Betriebskostenabrechnung einen Beschluss gefasst haben.

In dem zu entscheidenden Fall verlangt  der Vermieter von der Mieterin Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Beide Abrechnungen hatte der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt, sondern erst als die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss über die WEG-Abrechnung 2010 und 2011 gefasst hatte. Mit seiner Klage macht der Vermieter für die jeweiligen Abrechnungszeiträume dennoch Nachforderungen geltend. Er ist der Ansicht, er habe die Verspätung der Betriebskostenabrechnungen nicht zu vertreten. Es sei ihm nicht möglich gewesen, diese früher vorzulegen, da der damalige und Ende 2012 abberufene Verwalter für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen WEG-Abrechnung erstellt habe, sondern erst die neue Verwaltung, allerdings eben nach Ablauf des Abrechnungszeitraums für die Betriebskostenabrechnung.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass der Vermieter keine Nachzahlung fordern kann, da er die Betriebskostenabrechnungen verspätet vorgelegt hat. Die Betriebskostenabrechnungen können nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht von einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die WEG-Abrechnung abhängig gemacht werden. Notfalls müsse eine Betriebskostenabrechnung ohne WEG-Ab­rech­nung erstellt werden. Zwar müsse sich der Vermieter ein Verschulden des Verwalters nicht zurechnen lassen. Aber er sei dazu verpflichtet selbst etwas zu veranlassen, sobald für ihn  erkennbar wird, dass die Verwaltung eine ordnungsgemäße WEG-Abrechnung nicht rechtzeitig vorlegen wird (hier: im Lauf des Jahres 2010).