Dienstag, 7. August 2018

BGH: Sanierung der Dachterasse kann zu Lasten von Sondereigentümern gehen

Urteil vom 4. Mai 2018 V ZR 163/17

 

An einer Dachterrasse einer Wohnung im Dachgeschoss traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. Die Wohnungseigentümer beschlossen in der Eigentümerversammlung die Sanierung der Terrasse gemäß dem Angebot einer Fachfirma. Auch beschlossen wurde, dass die Kosten der Terrassensanierung zu Lasten des Sondereigentümers der Dachgeschosswohnung gehen soll. Der betroffene Sondereigentümer hat den Beschluss angefochten und war der Auffassung die Dachterrasse sei gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung und diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch.

Der BGH entschied, dass die Kostenregelung umfassend gilt, die Anfechtungsklage keinen Erfolg hat und der angefochtene Beschluss rechtmäßig ist. Die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 2 WEG sieht vor, dass sich ein Sondereigentümer an Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen müsste. Konstruktive Teile sind nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum, auch wenn die Dachterrasse als Sondereigentum zugewiesen ist. Die Wohnungseigentümer hatten in ihrer Teilungserklärung eine abweichende Bestimmung vereinbart, die nach Auffassung des BGH wirksam ist. Vereinbart wurde dort, dass jeder Wohnungseigentümer das Sondereigentum sowie Einrichtungen, Anlagen oder Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf seine Kosten instandhalten und instandsetzen muss. Sinn einer solchen Regelung sei es nach der Meinung des BGH, die übrigen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung zu befreien, da es sich um eine Sonderausstattung der jeweiligen Wohnung handele. Bei einer Dachterrasse entstünden Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrasse nicht anfallen würden. Zudem hat alleine der Sondereigentümer Zugang zu der Dachterrasse und nutzt diese ausschließlich. Die Teilungserklärung sei so zu verstehen, dass eine Beschränkung auf den nichtkonstruktiven Teil der Terrasse (Terrassenbelag) gerade nicht erfolgte. Aus der Regelung in der Teilungserklärung folge, dass gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile erfasst werden sollten.